+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что можно строить на землях сельхозназначения

Земля сельхозназначения относится к угодьям, которые расположены вне населенных пунктов. Они далеки от территории лесного или водного фонда, не представляют собой промышленной ценности, а также не являются землями запаса и особо охраняемыми территориями. В частности, они подразделяются на категории.

Содержание

На какие категории делятся земли сельхозназначения?

Категории земель сельскохозяйственного назначения:

  • Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
  • Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Далее выясним, какие виды земель сельхозназначения существуют? Что можно на них строить? Какая категория строений допускается при различных целевых применениях сельскохозяйственных площадей?

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий – ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

  • Пастбищами и сенокосами;
  • Лесополосами и пашнями;
  • Залежами;
  • Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
  • Дорогами и прогонами;
  • Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы – владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

  • Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
  • Коттеджа;
  • Внутрихозяйственной постройки;
  • Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
  • Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
  • Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
  • Фермерских хозяйств;
  • Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Категорически запрещено на этих землях ведение коммерческой деятельности.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

  • Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
  • Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
  • Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
  • Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
  • Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
  • Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения разрешается при соблюдении законодательных норм. Правила и условия использования таких территорий регламентированы положениями Земельного кодекса РФ.

Законодательное регулирование

Земельный кодекс классифицирует семь категорий участков на основании разрешенного способа их использования:

  • поселения;
  • наделы сельхозназначения;
  • промышленные зоны;
  • особо охраняемые территории;
  • леса;
  • водные участки;
  • земли запаса.

В Федеральном законе №101 сельхозземли подразделяются на два типа деятельности:

  • для сельского хозяйства;
  • для ведения личного хозяйства и садоводства.

На участках, относящихся к первому типу, жилая застройка запрещена. Для возведения других построек на территориях второго типа нужно предварительно изучить законодательные нормы.

Чтобы построить дом на наделах для фермерства, необходимо соблюсти следующие правила:

  • жилье возводится для проживания одной семьи;
  • участок должен располагаться в пределах СНТ;
  • количество этажей в построенном здании не более трех.

Несоответствие возведенного объекта всем условиям является основанием, чтобы признать его незаконным.

Что можно построить на землях сельхозназначения

На территориях сельскохозяйственного назначения допустимо возводить:

  • дачи (участки, ВРИ которых предполагает дачное строительство);
  • хозяйственные здания, не предназначенные для жилья (на любых сельхозвладениях);
  • дома для постоянного жительства (земли для фермерства и хозяйства).

ВАЖНО! На участках сельских хозяйств нельзя строить дороги, жилые дома и другие капительные объекты.

Можно ли изменить тип разрешенного пользования земли

Положения ст. 39 Градостроительного кодекса предоставляют гражданам право оформить перевод земли в другую категорию. Чтобы сменить ВРИ, собственнику нужно составить заявку и подать запрос в администрацию населенного пункта. Процедура включает в себя следующие шаги:

  1. По факту рассмотрения заявки муниципалитет собирает специализированную комиссия.
  2. Для определения решения проводятся открытые слушания.
  3. По результатам проведенной работы готовится акт.

Если решение положительное, владелец получает разрешение на смену ВРИ. Это позволяет собственнику обратиться в отдел Росреестра для перевода надела в новую категорию.

Ответственность за нецелевое использование земли

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения без соответствующего права является нарушением закона. Эти действия влекут за собой следующие меры:

  • наложение штрафа;
  • снос возведенного дома.

Если на участке незаконно построено жилье, изменить вид разрешенного использования постфактум можно только путем судебных разбирательств.

Можно ли строить на землях сельхозназначения?

Информация о компании

Компании и рынка

Помощь в любых вопросах

Документы и справки

Документы и справки

Можно ли строить на землях сельхозназначения?

Многие горожане планируют приобрести загородную недвижимость. Мотивов для этого решения может быть много. Причем домик в обычной русской деревне сейчас мало кого устраивает. Если хотите построить частную усадьбу, то вам придется столкнуться с такой проблемой, как строительство на землях сельхозназназначения. Ведь почти все земли, не занятые под лесами и водоемами, в нашей стране причислены к данной категории земель. В статье будет проведен детальный анализ вопроса, можно ли строить на земельных участках из категории земель сельскохозяйственного назначения? Какие объекты можно строить? И каковы штрафы за незаконное использование сельхозземель?

Дом в деревне: плюсы и минусы

Почему многие люди, желая получить в собственность загородную недвижимость, не спешат покупать земельные участки и дома в деревне?

Положительные аспекты приобретения:

1) доступны основные коммуникации — в основном электричество и мобильная связь, иногда газ и стационарный телефон;

2) есть дороги общего пользования;

3) ходит общественный транспорт;

4) земли относятся к землям населенных пунктов, где без проблем можно строить частные дома на землях для ведения личного подсобного хозяйства, а также прочие здания (магазины, гостиницы, базы отдыха) в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков;

5) в больших деревнях и селах есть объекты социальной инфраструктуры (магазины, больницы, аптеки, школы, детские садики, библиотеки и пр.);

6) земли в деревне и вокруг деревень в основном ухожены, можно заняться сельским хозяйством, приезжать в деревню как на дачу или жить в сельском доме постоянно;

7) дом в деревне дает возможность получить там регистрацию (прописку).

Негативные стороны приобретения:

Это интересно:  Как проверить штрафы гибдд через госуслуги

1) не все деревни имеют хорошо развитую транспортную и социальную инфраструктуру;

2) владельцу дома или земли придется иметь соседей, иногда неблагополучных;

3) земельный участок или дом нельзя оставлять долгое время без присмотра;

4) границы земельного участка ограничены, нельзя будет в дальнейшем расширить территорию;

5) ограниченный выбор земельных участков в пределах деревни;

6) строительство разрешено только если не противоречит виду разрешенного использования земли.

Не все деревни одинаковы. Уровень благосостояния жителей, ухоженность домов и территорий, транспортная доступность, наличие коммуникаций значительно отличаются в зависимости от областей, районов и расстояний до ближайших крупных населенных пунктов или интересных рекреационных объектов.

Приобретая дом в селе, Вы фактически соглашаетесь на тот уровень жизни, который ведут соседи. Ухоженный коттеджный домик или большой особняк на два-три этажа никто не будет строить в деревне, где большинство домов старые, деревянные, а один магазин открыт три раза в неделю. Исключение составляют только деревни, которые расположены вблизи привлекательных водных объектов и в прочих привлекательных местах, где вслед за одним коттеджем может появиться множество других. Такие места можно развивать.

Вывод. Дом или землю в деревне следует приобретать только в том случае, если:

1) вы соглашаетесь на тот уровень жизни, который существует в деревне;

2) вам нужен небольшой земельный участок для частного дома или дачи с небольшим огородом;

3) вы готовы проживать в доме или приезжать туда достаточно часто;

4) вам не нужно каждый день добираться до работы, отвозить детей в садик, школу или расстояние до крупного населенного пункта достаточно близкое.

Продумайте другие свои потребности. Если вариант с домом в деревне вас устраивает, то начинайте поиски. Подойдут все ближайшие деревни вокруг вашего города. Землю и дом можно купить как у частных лиц, так и приватизировать (выкупить) земельный участок, принадлежащий органам местной власти. Уровень жизни и стоимость недвижимости будет значительно разниться в зависимости от региона, где вы проживаете. Но в среднем вы знаете, на что можно рассчитывать в пригороде вашего города.

Если вы все же хотите приобрести или самостоятельно построить загородный дом, но жить в традиционной русской деревне не хотите, то есть еще два кардинально противоположных варианта получения загородной недвижимости:

1) дом, коттедж, дача, таунхаус в обустроенном новом коттеджном (дачном) поселке с охраной, дорогами и объектами социальной инфраструктуры в зависимости от масштабов поселка и его расстояния до крупного населенного пункта;

2) уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов, в живописной местности, на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий.

Эти варианты получения загородной недвижимости подразумевают строительство на землях из категории земель сельскохозяйственного назначения (исключение, когда коттеджный поселок строится в границах уже существующего населенного пункта). Давайте рассмотрим особенности правового режима использования этих земель для целей строительства.

Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения – это все земли за пределами населенных пунктов, которые не относятся к землям лесного или водного фонда, землям энергетики и промышленности, землям запаса или особо охраняемым территориям. Земли сельскохозяйственного назначения составляют 22,6% (386,5 млн. га) всех земель в Российской Федерации. В ЦФО земли сельскохозяйственного назначения занимают 54,2% (35,2 млн. га) территории, в Московской области – 37,6% (1,7 млн. га), в Тверской – 30,6% (2,6 млн. га).

Нужно сказать, что в контексте поднятого вопроса все земли и земельные участки сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст.1 федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. [3] (далее Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) по правовому режиму делятся на две категории:

1) земельные участки, все отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением которыми регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения;

2) земельные участки, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Все отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением этими участками, регулируются Земельным кодексом[4], Градостроительным кодексом [5], законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[2], а также законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[6].

На земельных участках первой категории, для которых обычно устанавливаются виды разрешенного использования по новому классификатору с кодами 1.0-1.18, строительство жилых зданий не разрешено. В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство. Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (п.3 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается, но любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства.

Исходя из второй категории, в законодательстве из состава земель сельскохозяйственного назначения четко определены виды земельных участков, на которых разрешено строительство. В частности, к этим землям относятся и дачные земельные участки.

Строительство коттеджей на сельскохозяйственной земле

Несмотря на широкое развитие таких форм строительства, как коттеджи и коттеджные поселки, в данный момент эти понятия не получили законодательного разъяснения. По сути, и на практике коттеджные поселки и коттеджи – это новый подход к образованию и застройке территорий дачных некоммерческих объединений граждан. Строительство коттеджей и коттеджных поселков в большей мере регулируется законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04. 98 г. [2]. Поэтому дальше основные правила строительства коттеджей на сельскохозяйственной земле будут разъяснены именно на основании положений данного закона, а также положений Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с законом № 66-ФЗ дачный земельный участок – это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Таким образом, дача в первую очередь предназначена для отдыха. Гражданин может на своем земельном участке заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур, но может и не заниматься. На дачном земельном участке разрешено строить или жилые строения без права регистрации, или жилые дома с правом регистрации. При этом очень важно, чтобы земельный участок в соответствии с зонированием территории имел нужный вид разрешенного использования. За новым классификатором ВРИ это вид с кодом 2.1 «Малоэтажная жилая застройка». На таком земельном участке разрешается строить жилой дом высотой не больше трех этажей.

При этом на практике нельзя получить дачный земельный участок за пределами территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан. Для организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения в соответствии с ГК РФ должны быть подготовлены проект планировки и проект межевания территории. Данные проекты должны быть согласованы на общем собрании членов объединения, а затем утверждены органом местного самоуправления. При этом строить здания или сооружения на территории дачного объединения можно только после утверждения этих проектов, в соответствии с ними, а также в соответствии с градостроительным регламентом.

Таким образом, если вы хотите построить коттедж (мы не говорим о случаях приобретения уже готовых коттеджей), то этого нельзя сделать «в чистом поле», на сельскохозяйственной земле. Коттеджный поселок – это всегда организованная застройка. Инициатором и организатором застройки коттеджных поселков выступает обычно девелоперская компания, которая берет на себя все вопросы по подготовке и утверждению проектов планировки и проектов межевания территории, а затем продает земли с подрядом или без подряда в организованных коттеджных поселках. Либо застройку организует действительное некоммерческое объединение граждан во главе с органами управления.

Если вас не устраивают предложенные на рынке участки в существующих коттеджных поселках, вы обладаете достаточным капиталом и опытом в строительной сфере, то можете самостоятельно выбрать участок для организации и застройки коттеджного поселка, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения. Землю под застройку можно приобрести либо у частных физических лиц или компаний, либо через процедуру приватизации, получения в собственность за плату или бесплатно, получения в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Для бесплатного получения земли в собственность нет минимальных ограничений по количеству членов некоммерческих объединений граждан. Но в этом случае расчет площади предоставляемых участков производится на основании установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования. Кроме того, если у вас или у других членов некоммерческого объединения граждан, которых вы, возможно, привлечете для соинвестирования в строительство коттеджного поселка, уже есть в собственности дачные земельные участки, то вам, скорее всего, землю в собственность бесплатно не предоставят.

Бизнес по организации и строительству коттеджных поселков достаточно прибыльный. Поэтому при наличии капитала или возможности его привлечения гораздо проще будет приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения. Дальше необходимо сделать план планировки и проект межевания территории, согласовать их с органами местной власти (об этом лучше договориться заранее), изменить вид разрешенного использования земли на 2.1 «Малоэтажная жилая застройка» и начать продавать земли или застраивать участок. Основная трудность здесь может возникнуть на этапе изменения вида разрешенного использования земли. Более детально об этом написано в статье о дачной земле.

Изменение разрешенного использования земли сельхозназначения

Изменение разрешенного использования земельного участка необходимо в случаях, когда, например, на землях сельскохозяйственного использования планируют начать застройку территории зданиями, в нашем случае дачными коттеджными домами.

Это интересно:  Как сделать медкнижку для работы

Если земельный участок имеет несколько основных видов разрешенного использования, то его собственник вправе самостоятельно без каких-либо дополнительных разрешений использовать земельный участок по любому из этих видов.

В общем случае решения по поводу изменения видов разрешенного использования земельных участков принимаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (процедура описана в ст. 39 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в следующем порядке:

1) заинтересованное лицо подает в местную администрацию заявление, подтверждающие личность документы, выписки из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт земельного участка, утвержденный проект планировки территории, документы на здания и прочие необходимые документы;

2) специальная комиссия в соответствии с уставом муниципального образования и/или другими нормативными актами организовывает и проводит публичные слушания с привлечением всех заинтересованных лиц;

3) на основании проведенных слушаний комиссия готовит заключение, которое подлежит опубликованию, также комиссия готовит рекомендации по принятию или отклонению заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка;

4) на основании рекомендаций комиссии глава местной администрации в течение трех дней принимает решение о предоставлении разрешения на новый вид использования участка или об отказе. Решение также подлежит опубликованию.

Все затраты, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, оплачивает заинтересованное лицо. Как видим, процедура по изменению вида разрешенного использования земельного участка довольно длительная, сложная и затратная. При этом результат не гарантирован, поскольку все зависит от результатов публичных слушаний. Но при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц (острого конфликта интересов), местные администрации обычно заинтересованы в развитии территорий, поэтому будут всячески способствовать удовлетворению интересов новых инвесторов.

Уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов

Давайте рассмотрим, какие могут быть основания для строительства уединенной усадьбы, ранчо, дома, охотничьего или рыбацкого домика вдали от населенных пунктов? Например, Вы хотели бы обустроить для себя уютное жилище в живописной местности на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий. Преимуществ такого решения может быть много:

2) разнообразные возможности для активного отдыха (охоты, рыбалки, конных прогулок, сбора ягод, грибов, трав и пр.);

3) большие просторы территорий вокруг, возможности для расширения участка;

4) большие территории сельскохозяйственных земель, где можно заниматься интенсивным земледелием, скотоводством;

Вопреки ошибочным представлениям, уединенные поместья могут даже меньше разворовываться, чем дома в деревне. Охотничьи и рыбацкие домики в удаленных местах могут долгое время находиться без присмотра. Но в строительстве вдали от цивилизации могут быть и свои существенные недостатки – такие как отсутствие коммуникаций, иногда даже электричества, плохие дороги и неухоженные земли. Поэтому тщательно взвесьте плюсы и минусы жилья в далёкой глубинке.

Бывает, что красивый участок, идеально подходящий для строительства частной усадьбы или дома на берегу реки, находится вблизи населенного пункта, но не входит в его границы. Это земля сельскохозяйственного назначения – строить на ней жилой дом нельзя. Но дальше будет предложен вариант, как и удаленные участки с/х земли, и лакомые участки (например, земли на берегу Волги, Вазузского водохранилища или Осуги) приспособить для строительства частных домов или усадеб. Это путь создания фермерского хозяйства.

Основные законы, которые регулируют деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х): Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском фермерском хозяйстве» [6]. Принятие отдельного закона говорит о важности для государства поддержки развития индивидуальных фермерских хозяйств.

Согласно ст. 1 Закона о К(Ф)Х, фермерское хозяйство – это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Данное хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Но фермерские хозяйства считаются созданными со дня их государственной регистрации в порядке, как и частные предприниматели. Членами фермерского хозяйства могут быть родственники (супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей), а также граждане, не состоящие в родстве, но не более 5 человек.

В ст. 11 Закона о К(Ф)Х написано, что «для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Это прямо указывает на интересующую нас категорию земель. Далее в этом законе говориться: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».

Из этого следует, что на землях фермерского хозяйства, то есть на землях сельскохозяйственного назначения, можно строить здания, строения и сооружения, которые необходимы для осуществления хозяйством своей деятельности. А если допустим, для осуществления фермерской деятельности членам фермерского хозяйства необходимо постоянно присутствовать на участке (например, при занятии животноводством), то людям необходимо где-то жить. Отсюда и вытекает разрешенная законодательством возможность строительства жилых зданий на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены фермерским хозяйствам.

На практике никто не будет проверять, разводите ли вы кроликов, кур или коров на с/х земельном участке, есть ли реальная необходимость в вашем постоянном присутствии на участке. Единственная сложность, что Вам придется зарегистрироваться в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, подавать налоговую отчетность и платить налоги в случае получения доходов.

Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобретать без торгов у государства, используемые ими, сельскохозяйственные земли по стоимости не более 15% кадастровой стоимости. В течение первых пяти лет после регистрации при уплате налогов по общей схеме К(Ф)Х освобождаются от уплаты налогов на доходы физических лиц.

Незаконное использование земель сельхозназначения

Какие могут возникнуть проблемы, например, если построить обширную частную усадьбу или даже небольшой жилой дом в поле, на берегу реки, в лесу и в прочих местах, не предназначенных для жилищного строительства? Предполагается, что земельный участок принадлежит такому гражданину на праве собственности, иначе это будет уже самозахват территории – ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ. Фермерское хозяйство не зарегистрировано.

Во-первых, собственники таких зданий и сооружений без изменения вида разрешенного использования или и категории земли, никогда не смогут зарегистрировать право собственности на данные объекты недвижимости. То есть с правовой точки зрения, они будут совершенно не защищены от посягательств третьих лиц.

Во-вторых, долгое время такие постройки могут никому не мешать и оставаться «незамеченными» для органов государственной власти, в частности – для Росреестра. В этом случае никаких ограничений в пользовании земельным участком и расположенными на нем строениями не возникает. Но стоит появиться завистнику или недоброжелательному соседу, который сообщит о нецелевом использовании земельного участка в контролирующий орган, у собственника неразрешенных зданий и сооружений, построенных на сельскохозяйственной земле, могут возникнуть проблемы в виде наложения административного штрафа.

Размеры штрафов за нецелевое использование земельных участков определены в ст. 8.8 КоАП РФ[1]. Только недавно Федеральным законом №46-ФЗ от 08.03.2015 г. в эту статью были внесены изменения по поводу существенного увеличения размеров штрафов. Размеры штрафов приведены в статье об использовании дачной земли.

И в-третьих, в случае грубых нарушений в строительстве, создания опасности для окружающей среды, создания неблагоприятных условий для проживания других людей, по судебному решению собственника неразрешенных зданий и сооружений могут обязать их снести, а также расчистить и благоустроить территорию.

Как подобрать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для строительства?

Как мы увидели, на землях сельскохозяйственного назначения можно построить практически любые объекты частного жилищного строительства. Но выбирать участки и обходить все законодательные запреты нужно правильно. Вы можете самостоятельно заняться поиском свободных, доступных к выкупу у государства, или выставленных на продажу частными лицами сельскохозяйственных земельных участков. Но гораздо быстрее и дешевле будет обратиться в большую компанию, владеющую множеством земельных активов, в т. ч. сельскохозяйственных, в различных районах. Потому что:

1) вам быстро подберут участок, который будет соответствовать Вашим запросам;

2) вам предоставят профессиональную консультацию по конкретному запланированному виду использования земли;

3) у вас не возникнет проблем с документами;

4) вам помогут с составлением плана участка и его межеванием (в случае необходимости);

5) за счет масштабов деятельности стоимость земельных участков в больших компаний значительно ниже, нежели у частных лиц;

6) у больших компаний есть в продаже различные по площади земельные участки – чем больше площадь приобретаемого участка, тем дешевле 1 сотка;

7) вы экономите свое время;

8) большие компании обладают надежной репутацией – от вас не утаят никаких скрытых недостатков участка.

Одной из таких компаний, которая предоставляет клиентам комплексные услуги по подбору и помощи в освоении земельных участков, является компания «Большая земля». Компания владеет более чем 120 тыс. га земли в Московской и Тверской областях. В данный момент в нашей базе около тысячи земельных участков для фермерства и для строительства частных усадеб. Каждый день добавляются новые участки. Обращайтесь!

Источники:

  1. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) / Кодекс Российской Федерации 195-ФЗ от 30.12.2001 г. — http://www.consultant.ru/popular/koap/.
  2. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/.
  3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/.
  4. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048.
  6. О крестьянском фермерском хозяйстве / Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168304/#p30.

Читайте также

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ): изменения 2018

С января 2019 года в силу вступает новый закон, регулирующий деятельность садоводческих и огороднических объединений. Одновременно указанный закон вносит существенные изменения в тридцать девять законов, которые действуют на территории нашей страны.

Это интересно:  Размещение знаков отличия на военной форме

Винтовые лестницы для дома своими руками: инструкция, чертежи, фото, видео

Винтовая лестница — это не только способ подняться на другой этаж, но и уникальное решение, которое послужит изюминкой в любом интерьере. С каждым годом данный тип лестницы набирает особую популярность, однако, не каждый владелец дома решится выбрать именно этот тип лестницы.

Перераспределение земельных участков: порядок, образец, соглашение о перераспределении

Под перераспределением земли понимается комплекс работ, связанный с изменением фактического расположения границ территории и ее размеров. Другими словами, перераспределение — прирезка к своему участка части земли соседа с его согласия.

Посадка клубники — самой популярной дачной ягоды

Клубника — одна из первых ягод, которая появляется на грядках. Ее употребление в свежем виде, а также в виде варенья или в составе компотов несет массу пользы. В состав ягоды входит фтор, железо, медь, фруктовые кислоты, углеводы. Так как чаще всего клубнику употребляют в непереработанном виде, все полезные витамины и микроэлементы в ее составе сохраняются.

Как зарегистрировать дом на участке (2017)

В зависимости от того, где и на участке какого разрешенного использования размещен дом, а также от характеристик самого дома, будут отличаться процедуры регистрации построек – постановки на кадастровый учет и оформления права собственности. Рассмотрим, как в 2017 г. зарегистрировать дом на участке для индивидуального жилищного строительства, а также дом на участке сельскохозяйственного назначения (садовые и дачные участки).

Сад на крыше: проекты, фото, видео

Сады на крыше интересны не только с точки зрения дизайна, как необычные объекты, привлекающие внимание. Они дают целый ряд вполне реальных функциональных преимуществ. Именно поэтому власти многих европейских городов поощряют строительство такой недвижимости, предлагая архитекторам и застройщикам преференции при выделении земли под ее строительство.

Рутарий своими руками: как украсить дачный участок с помощью пней и коряг

Рутарий — это композиция или комплекс композиций, изготовленных из пней, корней деревьев и коряг. Неопытному дачнику может показаться, что все это лишь мусор, который нужно как можно быстрее вывезти или сжечь. Но если проявить фантазию, то пни, корни и коряги могут стать главным украшением участка или значимой частью альпийской горки.

Законно ли возводить хоромы на дачном участке

Земля сельскохозяйственного назначения, по Земельному Кодексу, ст. 77, находится за пределами населённых пунктов, предназначена для нужд сельского хозяйства и предоставляется в первую очередь именно для этого. В её состав входят сельхозугодья и участки, выделенные:

  • под защитные лесополосы;
  • водные объекты, в том числе и искусственные;
  • сооружения и здания для производства, переработки и хранения с/х продукции и другие цели.

Как ведётся строительство на землях сельхозназначения, и можно ли построить дом на них?

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Вначале о том, как можно использовать земли СХН.

Как используются земли сельхозназначения

Согласно ст. 78 ЗК, земли с/х назначения могут быть использованы:

  • для нужд крестьянских, фермерских и индивидуальных подсобных хозяйств;
  • научных с/х исследований;
  • животноводства и рыбоводства;
  • садоводства и огородничества;
  • охотничьего хозяйства;
  • государственных и муниципальных предприятий;
  • кооперативов и товариществ;
  • коммерческих и некоммерческих организаций;
  • религиозных общин;
  • казачьих сообществ;
  • малых народностей;
  • строительства инженерных сооружений и линейных объектов.

Что можно строить на землях сельхозназначения:

  • дороги, ЛЭП;
  • газопроводы нефтепроводы;
  • линии электрокабелей, водоснабжения и канализации, электро- и теплосетей;
  • другие линейные объекты, для строительства которых на землю сельхозназначения (на основании пп. 1 ст. 39.37 ЗК), может быть наложен публичный сервитут.

Земля, расположенная ближе 30 км к сельскому поселению, не может быть использована в иных целях, кроме сельскохозяйственных, за исключением строительства инженерных сооружений в границах наложенного сервитута (п. 4, ст. 78).

Можно ли строить на землях сельхозугодий

К сельхозугодиям принадлежат поля, пастбища, сады, виноградники, сенокосы, земли, принадлежащие научным организациям и опытным хозяйствам, залежи полезных ископаемых. Данные наделы находятся под охраной государства.

  • На особо ценные сельхозугодья (если их цена значительно выше усредненной кадастровой стоимости), может быть наложен запрет нецелевого использования (ст.79 ЗК РФ). Таким образом построить на них будет ничего нельзя.
  • Приватизированные земельные доли, входящие в состав сельхозугодий, используются в соответствии с ФЗ — 141 «Об обороте земель СХН».

Статья написана по материалам сайтов: ozhkh.ru, bigland.ru, moezhile.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector