Особенности жилых помещений как объектов гражданских прав

Курсовая работа по ГП.docx

ГЛАВА 1. Характеристика жилого помещения как объекта гражданских прав

1.1. Понятие и признаки жилого помещения. . ..6

1.2. Виды жилых помещений. . . 11

ГЛАВА 2. Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав

2.1. Жилое помещение как объект недвижимости. . 17

2.2. Особенности правового режима жилого помещения. . 23

2.3. Государственная регистрация продажи недвижимости. . 26

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ. 37

Жилище является одним из важных материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем.

Конституция Российской Федерации провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Законодательство рассматривает жилое помещение в качестве разновидности недвижимого имущества и самостоятельного объекта, гражданских прав. По этой причине как следствие сложилась некоторая, хотя и необобщенная практика судов, где спорным имуществом является не недвижимость как официально признанный объект имущественных прав, а его часть — жилое помещение.

Жилое помещение является объектом гражданских прав в качестве простой, неделимой вещи, право собственности, на которую либо уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, либо может быть зарегистрировано. Регулирование жилищных отношений носит сложный характер, осуществляется на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства и отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения РФ и субъектов РФ (пп. «к» п. 1 ст. 72).
К сожалению, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризуется бессистемностью и большим количеством нормативных актов, не предусмотрено четкого внутриотраслевого разделения компетенции между РФ и ее субъектами.

До недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. По мере осуществления экономических преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, многие российские граждане стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами гражданского оборота, и новые отношения потребовали адекватного правового регулирования и теоретического осмысления. Новый Гражданский кодекс РФ систематизировал отношения, связанные с правом собственности на жилое помещение и с договором найма жилого помещения. В числе важнейших на сегодня правовых актов, касающихся жилого помещения, остаются Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1 и «О приватизации жилищного фонда в РФ» 2 .

Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в России, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы.
Неупорядоченность правового регулирования жилищных отношений усложняет осуществление государством жилищной политики. Отсюда необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений.

Все вышеизложенное, а также постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений определяют актуальность исследуемой темы «Жилое помещение как объект гражданских прав». Данная тема требует всестороннего изучения с учетом _____________

1 Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета
РСФСР. 1993. №3. Ст. 99.

2 Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 25. Ст. 959.

практики применения новейшего законодательства о жилище, а также с учетом того, что многие аспекты, касающиеся жилья, все еще не получили законодательного урегулирования. Существует необходимость углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищный отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства. Таким образом, все вышесказанное обуславливает необходимость изучения теории и практики применения правовых норм в области отношений, связанных с жилым помещением как объектом гражданских прав. В данной работе изучаются отношения, в центре которых находится такой объект гражданских прав, как жилое помещение.

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1.1. ПОНЯТИЯ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Реформирование жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли. Понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия «жилое помещение», «жилое строение» употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях — в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях — как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом 3 .

Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений 4 .

Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как «жилое помещение», «квартира в многоквартирном жилом доме», «комната в коммунальной квартире», «общее имущество в многоквартирном жилом доме». Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых и правоприменителей, так и для граждан.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для _____________

3 Седугин П.И. Жилищное право. — М. 2002. С. 46.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ – ст. 673.

удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) 5 . К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности» судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.) 6 .

Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к видам жилых помещений, т.е. понятие «жилое помещение» уже включает в себя понятие «жилой дом».

Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения можно назвать общепринятой, — многоквартирный дом самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права) не является 7 . Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,

утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, _____________

5 Жилищный кодекс Российской Федерации утв. ВС РСФСР 24.06.1983 – ст. 16.

6 Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности»

7 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М. 2005. С. 184 .

признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме 8 .

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 16 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения, в том числе индивидуальные жилые дома, входящие в жилищный фонд, можно охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют целевой характер, должны соответствовать требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

В характеристике жилых помещений немаловажное значение имеет тот факт, что они являются объектами недвижимости, так как тесно связаны с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию «жилище». Однако должно быть обеспечено еще одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем нельзя.

8 Постановление Правительства Рос. Федерации от 28 января 2006 г. № 47. – 2006. — № 6, ст. 702.

Рассматривая понятие «иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания», можно отметить, что все они обладают, прежде всего, следующим признаком — предназначенность для проживания. На практике такими помещениями являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в районах Крайнего Севера и обусловлено освоением северных территорий, а также вахтовым методом.

Гражданско-правовой режим объектов вещного права. Особенности гражданско-правового режима ценных бумаг, денег, жилых помещений, имущественных комплексов, земельных участков — как объектов вещного права

Вещное право является частью гражданского законодательства любого развитого государства. В ГК РФ вещным правам посвящен специальный раздел. Круг вещных прав исчерпывающим образом назван законом (ст.209, 216 ГК). Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав.

Это интересно:  Куда жаловаться на транспортную компанию

Помимо права собственности и прав, перечисленных в ст.216 ГК РФ, к вещным относятся также право залога (ст.334 ГК РФ); права членов семьи собственника жилого помещения (ст.292 ГК РФ); право учреждения по распоряжению имуществом, полученным в результате разрешенной хозяйственной деятельности (ст.298 ГК РФ).

Вещное право является разновидностью абсолютного права, т.е. его обладателю (право собственности, право хозяйственного ведения и т.п.) противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его право на вещь.

У владельца вещного права имеется правомочие следования. Оно означает, что обладатель вещного права продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому владельцу.

Большинство вещных прав (право собственности, хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и др.) являются бессрочными.

Отличительным признаком, позволяющим отграничить вещное право от других абсолютных прав (на имя в авторском праве, на жизнь, свободу передвижения и др.), а также от прав обязательственных, является его объект. Объектом вещного права служит индивидуально-определенное имущество (п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 — Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.91-103). Вещи, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага (гл.8 ГК РФ) объектами вещных прав не являются.

Статья 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относит вещи и иное имущество (в том числе имущественные права), работы и услуги как определенные действия, совершения которых может требовать управомоченное лицо, а также информацию, результаты интеллектуальной деятельности и нематериальные блага Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. на июль 2005 г.) // СПС Гарант. — ст.128.

Ранее действовавшее гражданское законодательство не определяло объекты гражданских прав, поэтому высказывались различные точки зрения по этому вопросу. В качестве объекта гражданского правоотношения предлагалось рассматривать «только вещь или прежде всего вещь», на которую направлено поведение обязанных лиц» Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Ученые труды ВИЮН. Вып. III. — М., 1940. — с. 22, либо «не только вещь, но и другие ценности, а также действия и воздержание от действий» Голунский С., Строгович М. Теория государства и права. — М., 1940. — с. 277, либо «поведение граждан и юридических лиц» Магазинер Я.М. Объект права. Очерки по гражданскому праву. — Л., 1957. — с. 66, либо «все то, на что направлены (или, точнее, то, на что воздействуют) гражданское субъективное право и гражданско-правовая обязанность» Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. — Л., 1949. — с. 82.

Назначение вещей состоит в удовлетворении потребностей людей и общества. Особую категорию вещей в гражданском праве составляют деньги и ценные бумаги. Они выполняют посреднические функции.

Вещи являются результатами труда, имеющими материальную (экономическую) ценность. К ним относятся не только орудия и средства производства или разнообразные предметы потребления, но и наличные деньги и ценные бумаги, имущественные комплексы, жилые помещения, земельные участки, энергетические ресурсы и сырье, участки недр, обособленные водные объекты и другие природные ресурсы.

Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав.

Классифицируют вещи по оборотоспособности, т.е. способности служить объектом различных сделок и менять своих собственников. По этой классификации все вещи делятся на три группы:

  • 1) Вещи, которые могут свободно, без специального разрешения публичной власти, переходить от одного лица к другому в результате гражданско-правовых сделок. Такие вещи, разрешенные в обороте, составляют большинство вещей.
  • 2) Вещи, которые могут принадлежать только определенным участникам оборота (например, большинство видов вооружения) либо находиться в обороте по специальному разрешению публичной власти (например, иностранная валюта и валютные ценности). Такие вещи относятся к категории вещей, ограниченных в обороте (или ограниченно оборотоспособных вещей).
  • 3) Вещи, которые изъяты из оборота, т.е. не могут служить предметом сделок и изменять собственника. Например, к их числу относится большинство природных ресурсов (богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, участки недр, многие виды земельных участков и водных объектов и др.). Собственником таких вещей может являться только государство.

Согласно ст. 129 ГК РФ, виды вещей, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном законе, а ограниченно оборотоспособные вещи, определяются либо законом, либо в установленном им порядке подзаконными актами.

Вещи также делятся на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса и т.п.). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Права на недвижимость подлежат государственной регистрации, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами.

Суханов Е.А. к недвижимым вещам относит вещи «прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок» Гражданское право. Том I. / Под ред. Е.А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004 // СПС Гарант..

Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима.

Действующий гражданский закон в основном не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, так как это усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к дополнительным затратам для участников.

Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже «дома на снос» объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит. Все это — движимые вещи. Как указано в п. 2 ст. 130 ГК РФ, «движимыми признаются любые вещи, не отнесенные законом к недвижимости» Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. на июль 2005 г.) // СПС Гарант. — п.2 ст.130.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей, например с некоторыми ограниченными в обороте вещами.

В развитой экономике объектом имущественного оборота становятся не только вещи, но и имущественные права, в том числе выраженные в специальных документах — ценных бумагах. Особенность этих документов — тесная связь выраженных в них прав с документарной (бумажной) формой фиксации.

Только тот, кто имеет право на бумагу, может осуществить право, вытекающее из этой бумаги. Право на бумагу обычно является вещным, обычно правом собственности, имея объектом ценную бумагу как вещь, а право из бумаги — чаще всего обязательственное, поскольку ценная бумага всегда удостоверяет право требования. Поэтому акционер (собственник акции) не приобретает вещных прав на имущество акционерного общества. Право на бумагу и право из бумаги имеют общую судьбу, так как право из бумаги всегда следует за правом на бумагу.

Согласно п. 2 ст.130 ГК РФ ценная бумага относится к движимой вещи. Выраженное в ней право может касаться и движимости, и недвижимости. Многие ценные бумаги (акции и облигации) как вещи определяются родовыми признаками, несмотря на возможность их индивидуализации (например, по номерам), но могут быть и индивидуально определенными (вексель, выигравший лотерейный билет и т.д.).

Для признания документа ценной бумагой он должен отвечать некоторым особым признакам (свойствам), вытекающим из требований закона. К их числу относится, во-первых, литеральность, под которой понимается возможность требовать исполнения только того, что прямо обозначено в ценной бумаге. Ценная бумага — строго формальный документ (п. 2 ст. 144 ГК РФ).

Во-вторых, это узаконение субъекта права, выраженного в ценной бумаге.

Третьим важнейшим свойством такого документа является необходимость его предъявления. Только в этом случае возможна реализация выраженного в документе права.

Ценная бумага, в-четвертых, характеризуется абстрактностью закрепленного в ней обязательства, поскольку отказ от его исполнения обязанным лицом со ссылкой на отсутствие основания или его недействительность не допускается (п. 2 ст. 147 ГК).

В-пятых, ценная бумага обладает свойством автономности, т.е. лицо, законным порядком приобретшее ценную бумагу, получает по ней право требования, не зависящее от прав на данную бумагу предшествующего обладателя.

Таким образом, ценной бумагой признается документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы (реквизитов) имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 ГК).

Следует отметить, что даже при наличии всех вышеперечисленных признаков (свойств) документ приобретает силу ценной бумаги лишь при прямом указании об этом в законе.

Гражданское законодательство относит деньги к движимым вещам (ст. 128, п. 2 ст. 130 ГК РФ). Они рассматриваются в качестве потребляемых вещей, определяемых родовыми признаками. В Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 75 Конституции «денежной единицей в Российской Федерации является рубль. Денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком Российской Федерации. Введение и эмиссия других денег в Российской Федерации не допускаются» Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12.12.1993г.) // СПС Гарант. — ч.1 ст.75.

Главная функция денег — средство платежа. В гражданском обороте деньги оцениваются количеством выраженных в них единиц, а не числом банкнот или монет. Наличные деньги способны погашать любой денежный долг.

Это интересно:  Как зарегистрировать фирму на портале госуслуги

Вместе с тем деньги могут выступать и в роли особого товара — самостоятельного предмета некоторых сделок, например займа и кредита. Согласно п. 3 ст. 302 ГК РФ «наличные деньги не могут быть истребованы от их добросовестного приобретателя, в том числе и при условии их индивидуализации» Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. на июль 2005 г.) // СПС Гарант. — п. 3 ст. 302.

Безналичные деньги широко используются в обороте и в качестве платежного средства, и в качестве особого товара. Они легко переводятся в наличные деньги. Тем самым они выполняют обычные функции денег. Поэтому в экономическом смысле под деньгами понимается не только наличность, но и средства, числящиеся на банковских счетах и в депозитах.

Однако по своей гражданско-правовой природе безналичные деньги являются не вещами, а правами требования. В качестве прав требования безналичные деньги могут включаться в понятие имущества и даже в состав таких вещей, как имущественные комплексы (предприятия). Но их гражданско-правовой режим как объектов обязательственных, а не вещных прав исключает возможность их отождествления с вещами.

Разновидностью недвижимости являются комплексы недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. В имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс, который включает в себя кроме недвижимости (земельные участки, здания, сооружения) и движимость (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция), права требования и пользования и долги, а также исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

Субъектом соответствующих прав и обязанностей является собственник, а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом имущество унитарных предприятий. Объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия.

Так называемый кондоминиум (от лат. con — общий, совместный и dominium — собственность, т.е. общая собственность) является имущественным комплексом.

Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части — в их общей долевой собственности.

Собственники могут объединить свои жилые помещения в кондоминиум как единый комплекс недвижимости, в состав которого входят жилой дом (или его часть), земельный участок, обслуживающий дом (или его часть), жилые и нежилые помещения, жилые объекты, связанные с домом, принадлежащие любым не менее чем двум лицам.

Кондоминиум — объединение не только домовладельцев, но и собственников нежилых частей жилого дома. В кондоминиум могут объединяться компактно расположенные садовые домики, дачи с приусадебными участками или без них, гаражи и другие объекты, объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Цель объединения в кондоминиум — определение на общем собрании домовладельцев какого-либо способа управления недвижимым имуществом. Если в комплексе не более четырех помещений, принадлежащих четырем различным домовладельцам, допускается управление кондоминиумом непосредственно ими, в иных случаях оно может быть передано государственным либо негосударственным управляющим (индивидуальному предпринимателю и т.п.).

Структура собственности в кондоминиуме остается той же, что существовала до объединения объектов собственности.

В имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью — расположенные на ней объекты, включая и недвижимость, которая при отчуждении по общему правилу должна следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования.

Признание и развитие частной собственности на землю должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.

Жилое помещение как объект гражданских прав

В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение. Например, в конституционном праве употребляется термин жилище который обозначает «всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей». Теоретически этим понятием охватываются: жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда), подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, доме отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик. К жилищу в правовом отношении также приравниваются: транспортные средства, находящиеся в частной собственности или только во владении и пользовании граждан; личные гаражи независимо от места их расположения; отдельное купе в поезде или отдельная каюта на корабле. Режим жилища имеют земельные участки, прилегающие к дому и четко отделенные от окружающей местности. Под понятие жилище подпадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья..

Основное назначение указанной правовой категории в конституционном праве — обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право). Данное право исторически гарантировано конституциями всех цивилизованных стран мира > как неотъемлемое право человека и гражданина, в том числе на международном уровне и представляет собой неотъемлемое право человека и гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека

Это объясняет причины самого широкого толкования данного термина во многих правопорядках мира.

В применении к ст. 139 УК РФ под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилой фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилой фонд, но предназначенное для временного проживания (в ред. Федерального закона РФ от 20.03.2001 N 26-ФЗ // СЗ РФ. N 13. Ст. 1140)

Термин жилище используется и в гражданском законодательстве (ст. 1 — 3 ЖК РФ) для характеристики правоотношений, сходных с конституционными. Однако для обозначения объекта гражданских (жилищных) прав используется термин жилое помещение, который определяется как изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ)). Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст. 131, 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества (ст. 17 Закона о государственной регистрации), что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями — не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ).

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком. По мнению С.А. Степанова жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету — государственной регистрации права.

Во-вторых, из определения жилого помещения, данного в п. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение — изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах: 1) жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; 3) комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Гражданское законодательство советского периода не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации. Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир.

Жилое помещение необходимо отличать также от нежилого помещения. Теоретически — по целям использования >. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания. Размещение в них промышленных производств не допускается Таким образом подчеркивается непромышленный характер его эксплуатации. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

Это интересно:  Дошкольное образование оказывает населению услуги по

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется исключительно на условиях (ст. 22 ЖК РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые ЖК РФ установил три исключения. Невозможно жилое помещение перевести в категорию нежилого в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например помещение является предметом залога. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми

Новеллой ЖК РФ (п. 1 ст. 22) является норма, допускающая перевод нежилого помещения в жилое, поскольку до определенного времени законодательство (ст. 9 ЖК РСФСР 1983 г., п. 3 ст. 288 ГК РФ) предусматривало правила, которые касались только перевода жилых помещений в нежилые. Такой перевод не допускается: а) если такое помещение не отвечает установленным требованиям и отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; б) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.). Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое является единым, осуществляется органом местного самоуправления по требованию собственника или уполномоченного им лица (заявителя) при наличии установленных в законе документов и в установленные сроки (ст. 23 ЖК РФ). Данное правило конкретизируется в законодательстве субъектов РФ и нормах органов местного самоуправления является предметом договора найма и аренды (имущественного найма) В вещных правоотношениях правовой статус жилого помещения имеет свои особенности.

Законодательно право частной собственности на жилое помещение в России в условиях пореформенного правотворчества было закреплено Законом РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР». Статья 10 вышеназванного Закона в числе объектов права собственности гражданина называет жилые дома, квартиры и дачи..

Частично право собственности на жилые помещения (строения) признавало и советское государство в целях снижения расходов на содержание муниципального жилья и формирования сектора экономики, связанного с трудовым землепользованием

Документами, подтверждающими право собственности на передаваемое в частную собственность жилье, были в том числе нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами в период 1931 — 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений .

Естественно, признавать такого рода оборот жилых помещений рыночным нельзя, поскольку он был призван решать лишь социальные вопросы в жилье. Да и касался он малоценного и небольшого по объему жилищного фонда. Действующее в настоящее время гражданское законодательство (глава 18 ГК РФ; глава 5 ЖК РФ) позволяет гражданину — собственнику жилого помещения использовать его не только для личного проживания и проживания членов его семьи, но и иным образом распоряжаться им (например, сдавать для проживания третьим лицам). Такова в общих чертах характеристика жилого помещения как объекта гражданских прав.

11.1. Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав

Особенности правового режима жилья обусловлены его особой социальной значимостью и содержанием социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права граждан на жилье.

С одной стороны, регулирование жилищных отношений осуществляется в публично-правовых интересах, обеспечивая жилищное благополучие населения страны.

С другой стороны, правовое регулирование жилищных отношений направлено на обеспечение частных интересов каждого жителя страны. Жилище в Российской Федерации неприкосновенно, никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях (ст. 3 ЖК РФ).

Правовой режим жилых помещений регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Жилищным кодексом РФ.

Новый Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)98 вступил в действие с 1 марта 2005 г.

К жилым помещениям как объектам прав предъявляются определенные требования. 1. Жилым помещением как объектом жилищных прав является недвижимое имущество (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Соответственно и к сделкам с жилыми помещениями обязательно применяются нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение титула прав, а также совершения сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549—558, 650—655 ГК РФ и др.).

Однако в отличие от недвижимого имущества при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом. Так, жилье может предоставляться во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам, т.е. ограниченному кругу субъектов правоотношений (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Владение и пользование жилым помещением физическими лицами, не являющимися собственниками жилья, допускается лишь в порядке договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ), т.е. для них ограничены виды сделок с жильем.

Кроме того, жилье как объект недвижимости в виде здания может обременяться сервитутом (ст. 277 ГК РФ), т.е. правом ограниченного пользования лицами, не имеющими прав на это жилье (ст. 274 ГК РФ).

Наконец, жилье как объект недвижимости неразрывно связано с земельным участком, а поэтому титул прав на жилое помещение неразрывно связан с титулом владения земельным участком, на котором расположено это жилье, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. 2.

Жилое помещение как объект жилищных правоотношений должно обладать признаком изолированности (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма неизолированное жилое помещение, проходная комната и т.п. (п. 2 ст. 62 ГК РФ).

Исходя из данного требования закона ст. 16 Жилищного кодекса РФ выделяет три вида жилья:

а) жилой дом (часть жилого дома) — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании;

б) квартира (часть квартиры) — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

в) комната — часть жилого помещения или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Каждый из перечисленных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме.

Так, если жилой дом построен с существенным нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть подвергнут сносу (ст.

Если при продаже жилого дома соседние собственники жилых домов не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры такое преимущественное право имеют (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Если при освобождении ранее занятой по договору социального найма комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают преимущественным правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют преимущественного права на ее заселение.

3. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. При этом порядок признания его пригодным или непригодным и установление требований, которым оно должно отвечать, составляет прерогативу федерального правительства (ст. 15 ЖК РФ), чем обеспечивается единообразие в критериях жилищных условий российских граждан.

В законе определены два основных требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (п. 3 ст. 85 ЖК РФ).

Технические критерии пригодности жилья выражаются прежде всего в соответствии жилого помещения противопожарным нормам и требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности»99 от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изменениями от 2 февраля 2006 г.).

Запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих санитарным требованиям, не только для постоянного, но и для временного проживания. А данные требования установлены, помимо прочих условий, и в отношении освещенности жилья, уровня шума, вибрации, излучений, как ионизирующих, так и неионизирующих, и т.п. (ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»100) от 30 марта 1999 г. № 14 (с изменениями от 31 декабря 2005 г.).

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что жилье, имея специфический правовой режим, имеет определенную специфику и в правомочиях вещных прав на жилое помещение.

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, studfiles.net, lawbook.online.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий