+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оценить стоимость доли в квартире

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности. В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире. Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оценкой доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками.

В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.

Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности.

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Важно! Стоимость доли при её отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается. В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:

  1. общая площадь квартиры;
  2. стоимость жилого помещения в целом.

Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже.

Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;

  • количество комнат, их изолированность друг от друга;
  • число сособственников;
  • количество лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
  • возможность свободного доступа в жилое помещение;
  • наличие или отсутствие среди сособственников несовершеннолетних;
  • размер доли;
  • просмотр квартиры перед покупкой.

    Важно! Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость;

  • месторасположение жилого помещения, его состояние;
  • наличие порядка пользования жилым помещением. Он может быть определен судебным решением или нотариально заверенным соглашением между совладельцами.
  • Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Как рассчитать стоимость доли в квартире?

    Обладание долями в квартире сопряжено с некоторыми неприятностями. Они начинаются, когда собственники этих долей намереваются распорядиться ими, задумав провести с ними сделку по отчуждению. Многие ошибочно считают, что им удастся выручить от продажи своей доли несколько больше денег, чем на самом деле они могут рассчитывать. Когда же дело доходит до разговора и торга с потенциальными клиентами, те предлагают цену за долю в квартире, значительно меньшую, чем рассчитывал продавец. И при этом потенциальные покупатели оказываются правы. Итак, как определяется стоимость доли в квартире?

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    Как определить стоимость доли в квартире?

    Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

    Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

    Учтите, что на величину понижающего коэффициента влияет большое количество факторов. В вопросе оценки доли в квартире именно эти факторы играют основную роль в определении ее стоимости.

    Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

    Для правильной оценки стоимости доли квартиры , специалисты должны учесть много разных факторов, каждый из которых оказывает влияние на конечную стоимость недвижимости. Простая арифметика в таких случаях подходит только для первого этапа оценки, когда узнается номинальная стоимость. На этом этапе, как показано выше, происходит простое арифметическое соотношение площади доли к общей рыночной стоимости всей квартиры. Но для этого нужно еще установить рыночную стоимость самой квартиры, что должны делать тоже специалисты.

    Получив номинальную стоимость, специалисты приступают к учету различных факторов, из-за чего конечная цена доли квартиры меняется. Возьмем на заметку некоторые из них.

    • Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.
    • Есть ли свободный доступ в квартиру или ему будут препятствовать остальные жильцы квартиры. Тут речь ведется о степени адекватности этих жильцов, их реакции на появление нового владельца доли в общем жилье. Ошибочно считать, что если жильцы не имеют ничего против вселения нового жильца, то цена на долю повышается. Это является само собой разумеющимся, стоимость на жилье от этого не меняется. А вот если велика вероятность того, что покупатель столкнется с неадекватным поведением остальных жильцов, то стоимость на долю в квартире падает. В таком случае возникает риск того, что такую недвижимость будет вообще сложно продать, либо придется сильно уступать в цене.
    • Объем жилой площади, который положен дольщику. Не всегда доли в квартире распределены между жильцами равномерно. По разным причинам у кого-то из жильцов в собственности может оказаться большая, чем у других дольщиков, площадь. Этот фактор будет увеличивать стоимость жилья. И наоборот, если его доля меньше, чем у других, то это значительно понижает ее номинальную стоимость. Но тут есть один нюанс. Если доля квартиры очень большая, например, 5/6 или ¾, то это может производить обратный эффект. Владельцы таких больших долей рассчитывают их продать практически за цену всей квартиры. А потенциальный покупатель понимает, что какой бы большой ни была приобретаемая им доля, жилье все равно придется делить с посторонним человеком. Более того, если практически за эту же цену он может купить отдельное жилье, то зачем тогда ему покупать только его часть? Вопрос риторический.
    • Стоимость части квартиры может увеличиться в том случае, если в ней есть несколько комнат с отдельными входами в каждую из них. Это справедливо для продажи ½ доли в двухкомнатной квартире или 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В таких случаях покупатель рассчитывает на проживание в отдельной комнате, которая изолирована от других. И наоборот, продать третью часть в однокомнатной квартире сильно снизит шансы ее продажи. В таких случаях на сделку можно рассчитывать, только если сильно уступить в стоимости продаваемой недвижимости.
    • Значительный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость доли квартиры, это количество остальных дольщиков. Чем их больше, тем стоимость каждой отдельной доли в этой квартире ниже. Наилучшим вариантом является наличие только одного дольщика помимо самого продавца. В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной. Цена доли может быть и выше, достигая 120% от номинальной стоимости.
    • Помимо количества собственников имеет большое значение и количество жильцов. Не обязательно быть одним из владельцев квартиры, чтобы иметь право проживать в ней. Прописка не дает право собственности, но предоставляет законное право для проживания. Наличие таких жильцов значительно снижает стоимость доли. Если окажется, что помимо остальных дольщиков ему придется общаться и с жильцами, то вероятность покупки такого жилья сводится к нулю.
    • Если среди собственников доли в квартире есть несовершеннолетние, то это обстоятельство также снижает стоимость доли. Дело в том, что это обстоятельство сильно затрудняет, а в некоторых случаях делает невозможным в дальнейшем разменять эту квартиру, потому что нужно будет обязательно получать разрешение от органов опеки и попечительства, которое позволит переселить детей в другое жилье. Из-за этого цена доли квартиры снижается почти в два раза.
    • Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами.

    Как рассчитать стоимость доли в квартире: формула

    Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.

    Для применения математической формулы нужно знать:

    • рыночная стоимость квартиры, которая обозначается как Скв;
    • размер доли, который обозначается как Д;
    • коэффициент учета параметров, который обозначается как К.

    Как раз последний параметр формируется с учетом всех вышеприведенных факторов. Если первые два параметра относительно не сложно высчитать, то вот над точным значением коэффициента придется потрудиться. И без специальных знаний и профессиональных навыков здесь не обойтись.

    Узнав все эти цифры, подставляем их в формулу Скв×Д/2 ×К.

    Оценка стоимости доли в квартире онлайн

    Прогресс дал возможность провести оценку стоимости доли квартиры с помощью онлайновых интерактивных калькуляторов. Для этого на специальных сервисах необходимо ввести следующие данные:

    • месторасположение недвижимости;
    • где она находится в здании, на каком этаже;
    • тип строения;
    • год постройки;
    • вид внутренней отделки помещения.

    После того, как все требуемые данные введены в специальную форму, нажимайте на кнопку «рассчитать». Сервис выдаст вам рыночную стоимость заданной недвижимости. Однако учтите, что это значение неточное, потому что такие калькуляторы несовершенные и не учитывают многие факторы.

    Учтите, что никакие формулы, советы и оценка доли квартиры через онлайн калькулятор неспособны заменить грамотного специалиста-эксперта. Услугами по оценке стоимости доли в квартире можно воспользоваться как у экспертных компаний, так и частных экспертов. У них должна быть соответствующая лицензия, которая позволяет им предоставлять подобные услуги. Оценка стоимости предоставляется в виде отчета(справка о стоимости доли в квартире), в котором указываются исходные данные и факторы, влияющие на конечный результат. Оспорить эту оценку можно на основании другой оценки, проведенной экспертом.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    Оценка доли в квартире

    Автор: Андрей Нестеров ✔ 05.02.2018

    Нестеров А.К. Оценка доли в квартире // Энциклопедия Нестеровых

    Особенности доли в квартире, как объекта недвижимости, с точки зрения законодательства и владения долей.

    Признаки доли в квартире

    Доля в квартире обладает рядом характерных признаков.

    • Это не обособленное жилое помещение;
    • Доля не облает натуральными признаками: это не определенная комната или определенное количество квадратных метров в общей квартире, находящейся в долевой собственности;
    • Это часть права владения квартирой, т.е. обособленным помещением в многоквартирном доме;
    • Владение долей в квартире осуществляется наравне или в пропорции с другими совладельцами квартиры.

    Кратко охарактеризуем, как в законодательстве трактуется квартира.

    В современных условиях система взаимоотношений между множеством субъектов, выражает их цели, экономические интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов имущественных отношений, возникает необходимость определения стоимости объектов недвижимости, как обособленных объектов имущественных отношений.

    Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].

    Это интересно:  Как отказаться от радиоточки в квартире

    Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, «к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» [2].

    Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации определяет квартиру, как один из видов жилого помещения, который состоит из одной или нескольких смежных комнат с отдельным входом и представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме.

    Доля в квартире, как объект оценки

    Особенностью доли в квартире является право распорядиться частью своего жилья как угодно, но с учетом зафиксированных в действующем законодательстве норм и правил.

    Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ право общей собственности возникает в отношении имущества, находящегося в собственности двух или нескольких лиц, при этом такое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [1]. Следовательно, при совместной собственности доли в квартире никак не обозначены, при долевой собственности собственники владеют квартирой, поделенной на доли.

    Появление доли в квартире может быть обусловлено несколькими причинами:

    • квартира унаследована несколькими наследниками;
    • квартира куплена или принята в дар несколькими людьми;
    • квартира была разделена супругами.

    Доля в квартире обозначается в свидетельстве в виде 1/2 или 1/3 части и т.д.

    При этом часть не интерпретируется как пропорциональное количество квадратных метров, соответствующая доля в квартире означает часть права владения квартирой.

    При оценке доли в квартире владелец, например, 1/2 части не вправе отгородить себе 31,5 кв. м в квартире площадью 63 кв. м и жить на них.

    Данный аспект проявляется в организации проживания в квартире, находящейся в долевой собственности:

    • владельцы долей в квартире могут договориться между собой, кто в какой комнате будет проживать, если есть такая возможность;
    • владельцы долей в квартире могут обратиться в суд с тем, чтобы суд определил порядок пользования жилплощадью;
    • в случае невозможности вынесения судебного решения (например, трехкомнатной квартирой в равной доле владеют четверо собственников – судья не станет делить комнаты, а вынесет решение об отказе в иске за невозможностью), долевая собственность продается.

    Следовательно, доля в квартире, являясь объектом оценки стоимости, должна оцениваться исходя из того, что она является частью права владения квартирой.

    Таким образом, очевидно, что вопрос оценки стоимости доли в квартире весьма важен для владельцев такой части жилья, чтобы иметь возможность распорядиться им в соответствии с действующим законодательством. Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить. При этом без согласия совладельцев квартиры продать долю нельзя (совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли при ее продаже), но можно подарить, завещать или заложить.

    Оценка рыночной стоимости доли в квартире

    Оценка стоимости доли в квартире необходима в ситуациях при совершении сделки купли-продажи, разделе имущества, залоговых отношениях и т.п. В процессе оценки стоимости доли в квартире выявляется рыночная цена объекта недвижимости, что и является основной целью собственников.

    Определение стоимости доли в квартире необходимо не только для проведения сделок купли-продажи или расчета ее залоговой стоимости, но и для оценки имущественного положения ее владельца. Для владельца особое значение имеет систематическая осведомленность по вопросам, которые предопределяются результатами определения стоимости доли в квартире.

    Для определения стоимости доли в квартире наиболее приемлем сравнительный подход.

    Характеристика объекта оценки

    В качестве объекта оценки выступает 1/2 доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 36 кв. м., расположенную по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

    В таблице 1 приведены сведения об объекте оценки.

    Таблица 1 Сведения об объекте оценки

    1/2 доля в праве на 1-комнатную квартиру.

    Общая площадь: 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.

    Жилая комната: 20 кв. м.

    Квартира находится в 16-этажном доме на 10 этаже. Дом панельный. Год постройки 2012. Дом видимых повреждений не имеет. Коммуникации: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Имеется лифт, мусоропровод. Лестничная клетка и подъезд в хорошем состоянии, дверь подъезда оборудована домофоном.

    Высота потолков 2,8 м, количество балконов 1, балкон застеклен, окна и балкон выходят во двор. Отделка пола: линолеум и кафельная плитка. Отделка стен и потолка: обои и водоэмульсионная краска. Оконные рамы пластиковые. Межкомнатные двери отсутствуют. Входная дверь железная. Квартира не имеет повреждений, возникших в результате залива водой, воздействия огня и т.п. Общее состояние квартиры: хорошее, ремонт не требуется.

    Характеристика территории, прилегающей к дому

    Состояние хорошее. Двор оборудован детской площадкой, покрыт асфальтом, с участками зеленых насаждений. Имеется уличное освещение, автостоянка, подземный гараж, пешеходная зона, велосипедная зона.

    Год последнего капитального ремонта здания

    Капитальный ремонт не проводился.

    Квартира используется в качестве жилья.

    Сантехническое оборудование на кухне, в ванной и туалете. Газовая плита. Сетевые коммуникации подведены. Кондиционер.

    Цели оценки: оценить стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности.

    Право долевой собственности принадлежит:

    1. 1/2 доли в праве – гражданке Ивановой Марии Сергеевне, 1985 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.
    2. 1/ доли в праве – гражданке Ивановой Светлане Сергеевне, 1986 г.р. Адрес регистрации: г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

    Владельцы квартиры, находящейся в долевой собственности, состоят в родстве и являются родными сестрами.

    Проведение оценки рыночной стоимости доли в квартире

    Технология оценки рыночной стоимости доли в квартире на практике предполагает следующую последовательность:

    • заключение договора на проведение оценки с оценочной компанией или иной организацией, которая будет проводить оценку, включая задание на оценку и согласование параметров объекта оценки;
    • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценочных действий, обработка данных для определения рыночной стоимости объекта оценки;
    • выбор подхода и метода оценки стоимости доли в квартире, осуществление необходимых расчетов;
    • согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
    • подготовка пакета документов с результатами оценки.

    Параметры объекта оценки включают в себя:

    • 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, находящейся в долевой собственности двух родных сестер;
    • общая площадь квартиры 36 кв. м., жилая площадь 20 кв. м.;
    • квартира расположена на 10 этаже 16-этажного дома по адресу г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX.

    Примеры реальных цен предложений, действовавших в момент проведения оценки 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру, на аналогичные квартиры, расположенные в районе объекта оценки:

    • 5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
    • 5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
    • 5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
    • 5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
    • 5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м

    Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве, представлены в таблице 2.

    Таблица 2. Факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве

    Административный округ, район, близость к объектам деловой и социальной активности, рекреационным зонам.

    Удаленность от станции метро, развитость общественного транспорта.

    Тип окружающей застройки и плотность

    Тип застройки: промышленная, жилая, смешанная.

    Плотность застройки: плотная, средняя, разреженная.

    Панельный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный

    Квартиры в домах большей этажности стоят дороже при прочих равных условиях.

    Технического состояние жилого здания

    Новое, ремонт не требуется, необходим текущий ремонт, необходим выборочный капитальный ремонт, необходим комплексный капитальный ремонт, ветхое.

    Этаж расположения квартиры.

    Первый этаж, последний этаж, между первым и последним этажом.

    Жилая площадь квартиры.

    Чем больше жилая площадь, тем выше стоимость.

    Чем больше площадь кухни, тем выше стоимость

    Общая площадь квартиры

    Чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях.

    Отсутствует, простая, улучшенная, дизайнерский ремонт

    Отсутствует, требует замены, не требует замены, требуется косметический ремонт

    Наличие балкона, лоджии.

    Наличие таких помещений увеличивает стоимость квартиры при прочих равных условиях.

    Расположение окон квартиры

    Окна выходят на улицу, окна выходят во двор, окна выходят на две или несколько сторон дома.

    Наличие или отсутствие имущества, не связанного с квартирой

    Если квартира продается с мебелью, бытовой техникой, сантехникой, иным оборудованием, то ее стоимость может быть выше при прочих равных условиях

    Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должно соответствовать критериям:

    • физически и финансово осуществимо,
    • юридически значимо и возможно,
    • целесообразно финансово.

    Применительно к доле в квартире ряд возможных вариантов использования данным критериям не соответствует, в частности, доля в квартире не может быть сдана в аренду, использована для осуществления хозяйственной деятельности, а также иные аналогичные варианты, требующие использования квартиры целиком.

    Типичные варианты использования объектов недвижимости с учетом критериев эффективного использования:

    1. Снос улучшений.
    2. Реконструкция, обновление, капитальный ремонт.
    3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

    Для доли в квартире невозможно произведение сноса улучшений, реконструкции, обновления и т.п. действий.

    Для рассматриваемого объекта оценки возможно лишь продолжение использования в том состоянии, в каком он находится сейчас: квартира из жилого фонда не может быть использована иначе, чем для целей проживания. Следовательно, такое использование будет являться физически и финансово осуществимым, юридически значимым и возможным, финансово целесообразным и максимально эффективным.

    Долю в квартире можно продать, подарить, завещать, заложить – данные варианты использования соответствуют критериям эффективного использования объекта оценки в рамках продолжения использования в том состоянии, в каком объект оценки находится сейчас.

    В таблице 3 приведено обоснование выбора подхода и метода оценки.

    Таблица 3. Обоснование выбора подхода и метода оценки

    ФСО № 7 рекомендует применять затратный подход для оценки объектов недвижимости, объектов капитального строительства, но не их частей, в том числе жилых и нежилых помещений. Квартира, в которой оценивается 1/2 доля права владения, является лишь небольшой составной частью здания. Следовательно, оценка стоимости затратным подходом не будет корректной.

    Доходный подход нецелесообразно использовать при оценке доли в квартире, так как оцениваемая квартира не используется и не предназначена для извлечения дохода. Следовательно, оценка 1/2 доли права владения квартирой даст заведомо более низкую стоимость, чем цена реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами.

    Исходя из цели оценки, параметров объекта оценки, совокупности доступной информации, для оценки 1/2 доли права владения квартирой наиболее целесообразным является использование сравнительного подхода. Объем сделок купли-продажи квартир в Москве достаточно большой, что позволяет использовать данный подход. Для проведения оценки целесообразно применить метод сделок и использовать качественное сравнение цен.

    Использование метода сделок и качественного сравнения цен для оценки доли в квартире также подкреплено следующими факторами:

    1. Оценка основывается на доступной рыночной информации из открытых источников.
    2. Сравнительный анализ проводится на основе достоверной и доступной информации о предложениях по продаже сходных объектов недвижимости, аналогичных квартире в которой оценивается 1/2 доля владения.
    3. Структура информации позволяет проводить сравнительный анализ непосредственно.

    Оценка объекта недвижимости путем сравнительного подхода и методом сделок включает следующие этапы:

    1. Выбор единицы сравнения.
    2. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогичных объектов.
    3. Корректировка значения единицы сравнения для аналогичных объектов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналогичных объектов по данному элементу сравнения.
    4. Обеспечение согласованности результирующего расчета значения выбранной для оценки единицы сравнения.

    В качестве единицы сравнения выбран удельный показатель – стоимость 1 кв. м. Это обусловлено следующими факторами:

    1. Непосредственное использование выбранной единицы сравнения на рынке недвижимости:

    1. данная единица является общепринятой,
    2. используется при продаже всех объектов жилой недвижимости,
    3. применяется повсеместно.

    2. Другие единицы сравнения могут носить субъективный либо совокупный характер.

    3. Цена всей квартиры использоваться не может, так как площадь разных квартир разная.

    4. Использование в качестве единицы сравнения стоимости 1 кв. м позволяет опираться на имеющуюся информацию для расчета и проводить сравнение, так как известна общая площадь для объекта оценки и для аналогичных объектов.

    Выбранные для сравнения аналогичные объекты недвижимости приведены в таблице 4.

    Информация об аналогах объекта оценки получена из открытых источников в сети Интернет с помощью сервиса realty.yandex.ru

    Выбор аналогичных объектов осуществлен в районе нахождения объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), стоимость 1 кв. м выбранных аналогичных объектов соответствует диапазону стоимости 1 кв. м в данном районе.

    Таблица 4. Выбранные аналогичные объекты

    1-комнатная квартира. г. Москва, Сигнальный проезд д. ZZZ, кв. XXX. м. Владыкино 12 мин. пешком. 10/16, панельный дом. 36/20/8,2 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1

    м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2

    м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м

    При оценке стоимости оцениваемой квартиры учитывается, что публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец может предоставить покупателю в ходе торга. Соответствующая поправка делается на основе результатов опубликованных исследований [13], в которых для жилых квартир размер рекомендуемой поправки для коэффициента торга составляет 7%.

    В таблице 5 приведены результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга.

    Таблица 5. Результаты расчета стоимости аналогичных объектов с учетом коэффициента торга для целей сравнения

    Стоимость 1 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 13к1. м. Владыкино, 20 мин. пешком. 2/9, панельный дом. 32,2/21,8/5 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 65к1 м. Владыкино, 25 мин. пешком. 3/9, панельный дом. 32/21/6 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, 3-й Нижнелихоборский проезд, 16/25 м. Владыкино, 18 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 36/19/9 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 48к2 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 5/5, кирпичный дом. 32/19/5,5 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Дмитровское шоссе, 44к2 м. Владыкино, 21 мин. пешком. 4/9, панельный дом. 36/21/9 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, улица Комдива Орлова, 6 м. Владыкино, 13 мин. пешком. 7/9, кирпичный дом. 32/21/5,5 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 5 м. Владыкино, 20 мин. пешком. 3/12, панельный дом. 41/21/8 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Берёзовая аллея, 9 м. Владыкино, 23 мин. пешком. 8/12, панельный дом. 39/21/9 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Отрадная улица, 16А м. Владыкино, 23 мин. пешком. 7/9, панельный дом. 33/19/6 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 9/16, панельный дом. 35,4/21/8 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 3/16, панельный дом. 35,6/22/7 кв. м

    1-комнатная квартира. г. Москва, Нововладыкинский пр-д д.8. м. Владыкино, 12 мин. пешком. 15/16, панельный дом. 38,4/25/7 кв. м

    При выборе аналогичных объектов в районе нахождения оцениваемой квартире абсолютно одинаковых аналогов выявить не удалось, однако выбранные аналогичные объекты обладают достаточной степенью идентичности, поэтому представляется возможным осуществить корректировку по различиям.

    В рамках сравнительного подхода применение метода сделок позволяет использовать качественное сравнение цен. Корректировка по различиям в этом случае производится путем сравнения объекта оценки с выбранными аналогичными объектами по свойствам. Корректировка по различиям производится следующим образом:

    1. Объект оценки сравнивается с аналогами по свойствам с указанием направления корректировки в большую или меньшую сторону исходя из сущности сравниваемого свойства объекта оценки и аналогичного объекта.
    2. Результирующая корректировка по различиям определяется исходя из направления большинства выявленных корректировок.
    3. Распределение аналогов объекта оценки по ранжиру определяет диапазон рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры.

    Корректировка по различиям производится только в отношении стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости, следовательно:

    • если сравниваемый аналог лучше оцениваемого объекта направление корректировки отрицательное,
    • если сравниваемый аналог хуже оцениваемого объекта направление корректировки положительное,
    • если они одинаковы – направление корректировки отсутствует.

    Такой комплексный подход при использовании метода сделок и качественного сравнения цен позволяет дополнительно к наиболее весомым факторам определения стоимости 1 кв. м учесть менее значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры в Москве.

    В таблице 6 приведены результаты анализа и корректировки аналогов.

    Таблица 6. Корректировка аналогов по различиям

    Удаленность от метро, мин. пешком

    Тип застройки и плотность

    Тип дома и год постройки

    Ремонт не требуется

    Ремонт не требуется

    Ремонт не требуется

    Ремонт не требуется

    Ремонт не требуется

    Ремонт не требуется

    Не требует замены

    Не требует замены

    Требуется косметич. ремонт

    Не требует замены

    Не требует замены

    Требуется косметич. ремонт

    Требуется косметич. ремонт

    Требуется косметич. ремонт

    Не требует замены

    Результирующая корректировка только для аналогичного объекта №12 оказалась понижающей, для остальных результирующая корректировка повышающая.

    При распределении аналогов объекта оценки по ранжиру необходимо учесть следующие аспекты:

    • для проведения анализа было отобрано 12 аналогичных объектов недвижимости,
    • расчет стоимости 1 кв. м была сделан с учетом коррекции цены с поправкой на торг,
    • распределение стоимости 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости достаточно равномерно,
    • корректировка аналогов по различиям показала наличие у большинства аналогичных объектов значительного количества менее значимых факторов, увеличивающих стоимость в большей степени, чем наиболее весомые факторы определения стоимости, следовательно, стоимость аналогов была существенно завышена.

    С учетом данных аспектов, распределение аналогов объекта оценки по ранжиру с учетом результирующей корректировки представлено в таблице 7.

    Таблица 7. Распределение аналогов объекта оценки с учетом результирующей корректировки

    Стоимость 1 кв. м с учетом коррекции цены с поправкой на торг

    Учитывая узость расчетного диапазона стоимости, на основе полученных данных при оценке сравнительным подходом с применением метода сделок и использованием качественного сравнения цен можно определить рыночную стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире, рассчитав средне арифметическое величин границ расчетного диапазона. Отсюда, рыночная стоимость 1 кв. м в оцениваемой квартире составит:

    Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

    Следовательно, полученное значение можно использовать для оценки рыночной стоимость 1/2 доли в праве на однокомнатную квартиру:

    Данное значение будет являться справедливым и отвечать рыночной стоимости в следующих случаях:

    • владельцы, являющиеся родными сестрами, решают продать квартиру, которой они владеют в долевой собственности, тогда, продав квартиру за 5 183 496 руб., каждая из сестер вправе рассчитывать на получение половины суммы – 2 591 748 руб.
    • одна из сестер решит подарить или завещать свою долю в квартире, тогда в оценочных целях и для отражения в документах можно руководствоваться полученным значением рыночной стоимости 1/2 доли в квартире – 2 591 748 руб.

    В случае, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире, тогда как в планы другой сестры не входит продажа ее доли, тогда полученное значение необходимо скорректировать, так как при продаже долей в квартирах рыночная стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной «целой» квартире. Необходимость коррекции стоимости в сторону снижения обусловлена тем, что, приобретая долю в квартире, покупатель получает в свое владение не индивидуальное жилье, а вариант совместного проживания, следовательно, очевидны дополнительные неудобства и риски. Поэтому очевидно, что доля в квартире стоит дешевле в пересчете на 1 кв. м площади, чем аналогичные квартиры, которые продаются на рынке целиком.

    При оценке рыночной стоимости 1 кв. м площади, приходящейся на оцениваемую долю в квартире, размер рекомендуемой поправки для долевого коэффициента стоимости 1 кв. м в «целой» квартире составляет 35% [13].

    Таким образом, уменьшая ранее полученную рыночную стоимость 1 кв. м в рассматриваемой квартире на долевой коэффициент стоимости, определим рыночную стоимость 1 кв. м с учетом того, что оценивается не вся квартира, а только 1/2 доля в праве владения. Тогда рыночная стоимость 1 кв. м составит:

    Рыночная стоимость 1/2 доли в квартире (18 кв. м) составит:

    Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.

    Результаты оценки

    При проведении оценки рыночной стоимости 1/2 доли в квартире использовался сравнительный подход с применением метода сделок и качественного сравнения цен. Использование данного подхода обосновано объективными причинами и условиями.

    Результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости 1/2 доли в праве на рассматриваемую квартиру.

    • диапазон цен для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года составлял 140000–167000 руб. за 1 кв. м.
    • стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры без учета долевого коэффициента стоимости составляет 143 986 руб., что соответствует диапазону среднерыночных значений для аналогичных квартир, расположенных в районе объекта оценки (станция метро Владыкино, граница районов Отрадное и Марфино), в начале февраля 2017 года.
    • полученная в результате проведенной оценки стоимость 1 кв. м соответствует рыночным условиям.
    • стоимость 1 кв. м рассматриваемой квартиры с учетом долевого коэффициента стоимости составляет 93 591 руб.

    Выводы

    Определение рыночной стоимости доли в квартире включает оценку текущей стоимости и возможной цены продажи при заключении сделки на открытом рынке. Оценка рыночной стоимости доли в квартире производится путем расчета стоимости с использованием апробированных методик для получения максимально достоверных результатов.

    Рыночная стоимость доли в квартире – объективный показатель, используемый при заключении сделок купли-продажи и совершении иных гражданско-правовых действий, предполагающих использование оценочной стоимости данного объекта имущественных отношений.

    При определении рыночной стоимости доли в квартире объектом оценки выступает ценность данного объекта недвижимости в стоимостном выражении. Цель оценки рыночной стоимости доли в квартире заключается в том, чтобы оценить стоимость доли в праве владения квартирой, находящейся в долевой собственности. При этом в результате оценки рыночной стоимости доли в квартире определяется стоимость доли при продаже квартиры «целиком» и при продаже только доли в праве владения квартирой.

    1. Гражданский кодекс РФ.
    2. Жилищный кодекс РФ.
    3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
    4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
    5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»
    6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)
    7. Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 384 с.
    8. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
    9. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
    10. Круглякова В.М., Мищенко В.Я., Борисов А.Н. Оценка объектов недвижимости. – М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2012.
    11. Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. – 384 с.
    12. Оценка стоимости имущества / под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Синергия, 2012. – 736 с.
    13. Справочник оценщика недвижимости. Том 1 Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под редакцией Л.А. Лейфер. – Н. Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014.
    14. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

    Как определить стоимость доли в квартире

    1. Как определить стоимость доли 3/8 доли в однокомнатной квартире если не готова платить по рыночной цене.

    Поблагодарить за ответ можно в ОТЗЫВАХ.

    2. Как определить стоимость своей доли оплаты за квартиру, в которой прописана, но не проживаю. Платить за себя не отказываюсь.

    2.1. Если это муниципальная собственность то пропорционально числу зарегистрированных в квартире.

    3. Как определить стоимость доли в квартире?

    3.1. Стоимость доли проще всего рассчитать следующим образом: нужно взять за основу среднюю рыночную стоимость жилья и разделить получившуюся сумму на размер доли. Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей и у вас ¼ доля, то стоимость вашей доли в квартире составляет 1 млн. рублей.
    Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму.
    Всю необходимую информацию о том, как правильно рассчитать стоимость доли, можно получить у специалистов по недвижимости. Подобная консультация продавца доли ни к чему не обязывает доли, к тому же, как правило, агентства недвижимости не взимают за подобные консультации дополнительных плат.

    3.2. Берете рыночную стоимость квартиры, делите на доли. К полученному значению применяете дисконт (корректировка на ликвидность доли) примерно 20-25%. Полученная сумма и будет являться стоимостью доли. Размер корректировки на ликвидность доли составляет от 10-40%, зависит от многих условий, но обычно применяют 25%.

    3.3. Здравствуйте!
    Стоимость кадастровой стоимости Вы можете исчислить самостоятельно, получив соответствующую справку на сайте Росреестра или непосредственно в Росреестре (МФЦ).
    Для определения рыночной стоимости следует обратиться к оценщику.

    4. Пожалуйста как определить стоимость доли в квартире? Квартира приватизированная на 3 человек, т.е у каждого в собственности 1/3

    4.1. Ну это же очевидно.
    Именно так и есть. Цена квартиры разделить на три. Если конечно доли у всех равные. Если разные — делится простым арифметическим путем.

    4.2. Для оценки стоимости вашей доли вы можете обратиться в любую экспертно-оценочную компанию, которая оказывает услуги по оценке недвижимости.

    5. Как определить стоимость 1/2 доли в 3 комнатной квартире.

    5.1. Стоимость квартиры на рынке разделить пополам.
    Больше никаких манипуляций не требуется. Сведения о рыночной стоимости точные можно получить у оценщиков либо у риэлторов.

    5.2. Обратитесь к оценщику для определения рыночной стоимости квартиры по состоянию на нужную вам дату, полученную стоимость разделите на 2

    5.3. Здравствуйте! Смотря для каких целей определить стоимость? Если Вы намерены продать свою долю, то цена устанавливается самостоятельно по своему усмотрению.

    5.4. Как определить стоимость 1/2 доли в 3 комнатной квартире.
    Берете выписку из Росреестра, в ней указана кадастровая стоимость квартиры. Делите на два.

    6. Интерессует, как нам с сестрой определиться в стоимости долей квартиры. У нас с сестрой трех комнатная квартира в собственности по 1/2 доле. В ней проживаю я с мужем и ребенком (оба прописаны тут). С нами живет отец, он здесь прописан и имеет право проживать до конца своих дней. Пробовали разъехаться ся,не подошли варианты. Искали квартиру для себя и для отца, которая впоследствии должна была остаться сестре. Сейчас хотим делать ремонт, что бы поднять квартиру в стоимости. Сестра не участвует в ремонте никак. Вопрос встал о том, к ак нам потом разделить квартиру. Нам будет положена большая доля при продаже? Если да,то как документально подтвердить это? собирать чеки, фотографировать до и после ремонта. или как определить стоимость доли сестры после ремонта, если мы захотим выкупить ее часть? И куда идти жить отцу? У него есть право на квартиру тоже?!

    6.1. При продаже квартиры деньги делится между собственниками пропорционально их долям. Однако если отец имеет бессрочное право пользования жильем, то вряд ли у вас купят квартиру на таких условиях.

    6.2. Все действия с долевой собственностью требуют согласия всех ее участников. На ремонт, на продажу и т.д., если один из участников не согласен, то сделать ничего нельзя. Если сестра согласна на продажу, то лучше выкупать сейчас, без ремонта.

    6.3. Определите рыночную стоимость доли сестры сейчас, до ремонта, и выплатите ей. Это наилучший вариант

    7. Как определить стоимость 1/2 доли в наследованной после смерти матери однокомнатной квартире. Вторая половина принадлежит сестре. Я в квартире прописан и проживаю, другого жилья нет. Пенсионер.

    7.1. Здравствуйте!Наследуемое имущество подлежит оценке. Стоимость наследственного имущества определяется на момент смерти наследодателя. Квартиры и дома оценивает БТИ.

    8. От какой стоимости квартиры определять размер госпошлины, если иск касается выделении доли в наследуемом имуществе? От инвентаризационной или кадастровой?

    8.1. 1. От кадастровой стоимости.

    2. От причитающейся доли кадастровой стоимости квартиры.

    9.1. Доля стоит дешевле, если квартира продается долями, а не целиком, так сказать. В так доля отчима стоит 400 тыс руб., а Ваша — 2 млн. Все по Вашей договоренности.

    10. Как можно определить стоимость доли в 3 ком квартире без определения пользования.

    10.1. Обратитесь в администрацию в ОУМИ. Удачи!

    11.1. Стоимость определяется соглашением сторон. Законодательно порядок определения цены при продажи доли в праве собственности , не предусмотрен

    11.2. Это не вы определяете, а тот кто вам будет предлогать ее вы имеете преимущественное право покупки, может он 2 миллиона попросит и вы откажетесь, а другой ее купит за эту сумму.

    12. Как адекватно определить стоимость доли в квартире, при продаже брату — собственнику второй доли. Брат сам хочет выкупить. Отношения хорошие.

    Не выше рыночной стоимости квартиры/кол-во долей точно.
    Учтите, если продавать «чужому», то из-за того что доля, стоимость ниже процентов на 20.

    13. Как определяется стоимость доли в квартире. Может ли дольщик установить цену продажи выше оценочной.

    13.1. Здравствуйте. Цену сможете установить в судебном порядке.

    14. Как определяется стоимость незначительной доли в квартире, при принудительной компенсации. Считается ли 1/6 в трехкомнатной квартире незначительной долей: 8,2 м! могут ли принудить к выплате?

    14.1. 16 доли может считаться незначительной, но здесь важнее вопрос, заинтересован ли собственник во владении ей, этот вопрос определяет суд. Цена определяется на основании оценки рыночной стоимости.

    14.2. Эта доля не будет незначительной

    15. После развода я хочу продать свою долю в квартире Каким образом определить стоимость принадлежащей мне доли? Дело в том, что приглашенные на оценку риэлторы называют слишком разные цены?!
    Бывшей супруге предложить выкупить долю я должен до, или после того, как будет найден потенциальный покупатель?
    Спасибо.

    15.1. Стоимость может быть абсолютно любой (ст. 421 ГК РФ)

    15.2. Бывшей супругу вы должны направить уведомление о продаже доли с указанием цены не менее, чем за месяц до продажи доли. Продать долю третьему лицу вы можете, в случае ее отказа, только не ниже той цены, которая будет указана в уведомлении

    16. Как определяется стоимость доли в квартире, если один из дольщиков решил продать свою?

    16.1. пропорционально общей стоимости квартиры но это в теории

    17. Как определить стоимость доли в квартире? Нужен ли для этого оценщик?

    17.1. по соглашению сторон договора купли продажи определяется цена

    17.2. Смотря для чего Вам нужна данная оценка. Если это просто купли-продажа, то по договоренности между покупателем и продавцом, а если для предоставления в гос.орган или по спорам, то лучше получить заключение оценщика.

    18. Хотела поинтересоваться, как правильно определить стоимость доли в квартире. Мне предлагают выкупить долю в 3-х комнатной квартире, но мы не можем определиться в цене, так как владелец считает, что я должна заплатить за каждый кВ.метр по рыночной стоимости жилья. Какие у меня есть аргументы для снижения этой стоимости и прав ли владелец, требуя с меня такую стоимость?

    18.1. Доля в квартире,стоит намного дешевле чем выкупать квартиру целиком ,это касается и метража. Вас обмануть пытаются.

    19. Как определяется стоимость незначительной доли в квартире при принудительном выкупе.

    19.1. Ирина, добрый вечер!

    Формулу Вам здесь никто не даст, обычно, при определении стоимости доли для выкупа в таких обстоятельствах, если стороны не договорились , назначается оценка.

    20.1. Стоимость доли определяется сторонами самостоятельно и с учётом средней рыночной стоимости.

    20.2. Определяется обычно рыночная стоимость( но это смотря для каких действий), если сами затрудняетесь, можете обратиться к оценщику.

    20.3. Алексей, здравствуйте! Смотря для чего Вам это нужно.. Если для продажи, то цены определяет рынок, а не оценщик. Вы можете обратиться к маклерам, просмотреть объявления о продаже аналогичных долей в праве на аналогичные квартиры. выставлять долю на продажу и смотреть: много желающих, значит, цена низкая и можно пробовать поднять, нет желающих — значит, цена завышена. Только так.. Доли в праве на однокомнатные квартиры продаются нелегко..

    С уважением,
    Харченко О.В.

    20.4. Алексей, стоимость определяется продавцом и покупателем. Вы можете эту 1/4 продавать хоть за 1 млн. долл., но вряд ли найдётся желающий её купить по такой цене. Установите сами цену, ищите желающего купить. Если договоритесь — надо предлагать по той же цене сособственникам, если те не купят — продавайте тому, с кем договорились. Если изначально продавать хотите сособственнику — опять-таки, договаривайтесь о цене , продавайте.

    21. Пожалуйста, как можно определить адекватную стоимость доли в квартире. Дело в том, что я предложил своей со-собственнице 1/2 доли за определенную сумму, но она отказывается, предлагает меньшую. Я понимаю, что могу продать теперь любому за мою цену. Но процесс пока застопорился, покупатели думают. Подскажите, пожалуйста, сколько примерно может стоить 1/2 доля квартиры рыночной стоимостью около 2 с половиной миллиона? Документы все чистые, несовершеннолетних детей нет, долгов нет, район хороший, этаж хороший, дом кирпичный, хотя и старой планировки, есть обычный ремонт, квартира чистая. Со-собственник может препятствовать входу в квартиру, но этот вопрос можно решить и милиции он точно испугается. Про то, что, если я буду продавать по меньшей цене, нужно уведомлять со-собственника снова, я знаю. Очень нуждаюсь в вашем мудром совете.
    Спасибо,
    Дмитрий.

    21.1. Здравствуйте, Дмитрий!
    Вызовите оценщика. Он определит стоимость Вашей доли.
    С уважением!

    21.2. Уважаемый Дмитрий!
    Зайдите на сайт www.BN.ru
    Зайдите в меню сайта, наверху, там есть такая кнопочка «оценка недвижимости». Введите туда данные жилого помещения и получите приблизительную оценку.
    Другой вариант — обратиться в оценочную организацию.

    21.3. оценка не поможет- они оценивают квартиру целиком,стоимость зависит от многих факторов: размер доли,Наличием беспрепятственного доступа в квартиру, где находиться доля;Общим количеством собственников в квартире (сособственников);Общим количеством зарегистрированных в квартире лиц;Общим количеством фактически проживающих в квартире лиц;Наличием несовершеннолетних детей или недееспособных лиц;Общим техническим и санитарным состоянием квартиры;Наличием общих неоплаченных долгов по коммунальным платежам и налогам;Количеством сделок совершенных с квартирой или ее частью;Месторасположением, типом дома, этажностью;Общим метражом квартиры, в которой находиться доля;Размером доли в квартире;Срочностью продажи доли. В вашем случае около 40-60% от рыночной цены вашей доли. Обращайтесь

    22. Как определяется стоимость квартиры для раздела в суде на равные доли при разводе по рыночной стоимости или по оценке БТИ.

    22.1. по рыночной цене

    23. Как правильно определить стоимость 3/4 доли в трехкомнатной квартире?

    23.1. обратитесь в риэлторскую контору

    23.2. Так это же АРИФМЕТИКА! цена квартиры делится на четыре и умножается на ТРИ.
    Очевидно ВЕСЬ вопрос в том СКОЛЬКО же стоит ВСЯ квартира?! Ну это не к нам!

    24. Как определить стоимость 12 доли в 2-х комнатной квартире. Общая пл.53329 кв.м.,находящейся в Москве на 1-м этаже панельного 17-и этажого дома, р-он Северное Бутово, кв. требует косметический ремонт. Благодарю всех кто ответит.
    Татьяна. Москва.

    24.1. Уважаемая Татьяна! Вы можете купить Бюллетень недвижимости в киоске и по нему посмотреть стоимость предлагаемых к продаже аналогичных квартир, если Вам требуется рыночная стоимость. Можете официально получить акт оценки с осмотром квартиры у оценщика, имеющего членство в саморегулируемой организации оценщиков. Реклама таких услуг есть в любых изданиях, включая названный Бюллетень. Оценку БТИ, то есть инвентаризационную, Вы можете узнать в БТИ при получении кадастрового паспорта и соответствующей справки об оценке.

    25. После развода я хочу продать свою долю в квартире. Каким образом определить стоимость принадлежащей мне доли? Дело в том, что приглашенные на оценку риэлторы называют слишком разные цены?!
    Бывшей супруге предложить выкупить долю я должен до, или после того, как будет найден потенциальный покупатель?
    Спасибо.

    25.1. Игорь! Стоимость определяется рынокм недвижимости.Вы можете продать за любую цену, за которую покупатель ее У ВАС КУПИтТ.После договоренности с покупателем о цене, вы должны предложить жене выкупить долю по ЭТОЙ цене, если она откажется или не даст ответа в месячный срок, можете продавать.Удачи

    25.2. Игорь, Вы сами определяете стоимость Вашей доли квартиры. О намерении продать свою долю Вы должны известить бывшую супругу независимо от того, есть покупатель или нет.

    25.3. Игорь! несколько дополню ответ Александра Николевича! Вы можете предупредить жену о продаже доли и до того,как найдете покупателя, только имейте в виду, что вы должны обозначить в уведомлении жене ЦЕНУ.Если потом найдете покупателя, но за меньшую цену, то вам вновь придется посылать уведомление жене и ждать месяц.Иначе ваша сделка
    может быть законно и обоснованно оспорена женой.оэтому я дала вам практический совет-сначала покупатель, потом уведомление.Юридически же разницы нет.И еще .Замечание житейское.На покупку ДОЛИ в квартире желающих покупателей МАЛО.Это тоже учитвайте.Удачи

    Статья написана по материалам сайтов: o-nedvizhke.ru, odiplom.ru, www.9111.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector